집을 팔 때 가장 걱정되는 부분 중 하나가 양도소득세, 즉 양도세입니다.
특히 부동산 가격이 크게 오른 시세차익이 클 경우, 세금으로 수백에서 수천만 원이 나가는 상황도 흔합니다.
하지만 일정 조건을 충족하면 양도세를 전혀 내지 않거나 감면받을 수 있는 제도, 즉 비과세 규정이 있습니다.
이 글에서는 1세대 1주택 비과세 기준부터 일시적 2주택, 예외 조건, 주의할 점까지 양도세 비과세 조건을 구체적이고 알기 쉽게 정리해드립니다.
✅ 양도세 비과세란?
양도세 비과세란, 일정한 요건을 충족한 주택의 양도 시 양도소득세가 전혀 부과되지 않는 제도입니다.
이는 세법상 특별한 요건을 만족한 ‘1세대 1주택자’에게만 주어지는 혜택으로, 투기 억제와 서민 주거 안정을 위한 세제 지원 성격이 강합니다.
✅ 기본 비과세 요건 (1세대 1주택자 기준)
1세대 1주택자에게 적용되는 기본적인 비과세 조건은 아래와 같습니다.
① 1세대 1주택일 것
세대 기준으로 주택이 1채여야 함
세대란: 주민등록상 동거하는 배우자, 자녀, 부모 등 포함
② 보유기간 2년 이상
양도일 기준 최소 2년 이상 보유
다만 조정대상지역 내 주택은 실거주 2년 이상 요건 추가
③ 양도가액이 12억 원 이하 (2023년 기준, 2025년까지 유지)
실거래가 기준이며, 양도가액이 12억 원 초과 시 비과세 불가
조정대상지역 보유 시 추가 요건
2021.1.1 이후 양도분부터는 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 실제 거주 요건까지 충족해야 비과세 대상이 됩니다.
단순 보유만으로는 인정되지 않으며, 주민등록과 실제 거주가 일치해야 함
✅ 일시적 2주택 비과세 조건
집을 하나 더 산 뒤 기존 집을 파는 경우, 일정 조건을 충족하면 일시적 2주택자에게도 비과세가 적용됩니다.
✔️ 조건 요약:
1️⃣ 먼저 취득한 주택을 1년 이상 보유
2️⃣ 나중에 취득한 주택을 3년 이내 기존 주택 처분
3️⃣ 두 주택 모두 1세대 1주택 요건을 만족해야 함
4️⃣ 조정대상지역일 경우, 기한은 2년 이내로 단축됨
※ 반드시 순차 취득 및 처분이 이루어져야 하며, ‘보유 → 보유 → 양도’ 순서가 맞지 않으면 비과세 대상에서 제외됩니다.
✅ 일시적 1세대 2주택 예외 인정 사례
특수한 상황에 따라 비과세가 허용되는 예외 사례도 존재합니다. 아래 조건 중 하나에 해당한다면, 제한적으로 비과세 적용이 가능합니다.
상속으로 인해 취득한 주택
혼인으로 인한 주택 겹침
10년 이상 장기 임대주택 보유 중 주택 추가
재개발·재건축으로 인한 대체 주택 구입
이 경우에도 세부 조건은 복잡하므로 세무전문가 상담 권장됩니다.
✅ 비과세 적용이 안 되는 경우 (주의사항)
분양권, 입주권만 보유한 경우 → 주택으로 간주되지 않음
가족 구성원이 타 주택 보유 시 → 세대 단위로 주택 수 산정
3년 이상 미거주 주택 → 조정지역 내에서는 비과세 불가
증여로 받은 주택 보유 기간 산정 → 증여일로부터 계산
자주 묻는 질문 Q&A
Q. 부모 명의의 집에 함께 살아도 1세대 2주택인가요?
→ 주소지가 분리되지 않은 이상 같은 세대로 간주됩니다.
Q. 양도차익이 적어도 양도세는 무조건 내야 하나요?
→ 비과세 조건을 충족하면 차익 규모와 상관없이 전액 비과세 가능합니다.
Q. 12억 초과 시 무조건 과세인가요?
→ 12억 초과분에 대해서만 과세되며, 초과된 차익에 대한 세금만 부과됩니다.
✅ 정리 요약
비과세 조건
| 보유 주택 수 | 1세대 1주택 (세대 기준) |
| 보유기간 | 2년 이상 (조정지역은 실거주 2년) |
| 양도가액 | 12억 원 이하 |
| 일시적 2주택 | 1주택 보유 → 1년 후 2주택 → 2~3년 이내 기존 주택 양도 |
| 예외 인정 | 상속·혼인·장기임대·재건축 등 특정 사유에 한함 |
양도세 비과세 제도는 세금 부담을 줄일 수 있는 강력한 절세 혜택입니다.
하지만 조건이 계속 바뀌고 조정대상지역에 따라 적용 기준이 다르기 때문에, 실거래 전에 반드시 본인의 상황이 조건에 부합하는지 확인해야 합니다.
특히 1세대 1주택 요건과 보유·거주 기간 계산은 세밀한 기준이 적용되므로, 꼭 체크리스트를 기준으로 미리 준비하거나 세무사와 상담해 정확하게 대응하시길 권장드립니다.
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